近幾年，隨著商業競爭的加劇，擁有便捷交通的TOD商業越來越成為行業的關注焦點，由于其具有大規模天然客流、多重復合業態、滿足顧客多種需求等特點，已開業的TOD項目占據越來越多的優勢，同時也有大量待開業TOD項目。

一、TOD為什么越來越重要？

1．  TOD的概述

TOD模式廣泛使用的一個解釋是：以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，TOD）是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種規劃/設計/運營方式。源于百度的TOD基本概念：「以地鐵、公交干線等軌道交通樞紐站點為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑，打造集出行、居住、商業、教育、工作、購物、公共服務等功能于一體的混合功能區，從而形成高效、集約、舒適、綠色的城市片區中心，實現生產生活生態的高度和諧統一。」

TOD的產生實際上是生產力發展和城市化的一個結果。生產力發展意味著交通等基礎設施的建設水平大大提高，特別是多條交叉地下交通軌道的建設，以及地上建筑的開發，這使得TOD在硬件上得以實現。城市化是社會進步的體現，但在城市化過程中，不可避免產生各種問題，比如交通通勤問題、土地開發利用問題。上世紀80、90年代初，基于對郊區蔓延式開發的深刻反思，美國逐漸興起了一個新的城市設計運動，后來演變為新城市主義（New Urbanism）。作為新城市主義倡導者之一的彼得·卡爾索爾普所1992年提出TOD概念，提出以TOD替代郊區蔓延的發展模式。

雖然最早提出TOD概念并且開展大規模建設的是美國，但實際上這是城市化的一個必然方向，在人口密度大、土地稀缺的國家，TOD更是一個有效的解決方案，例如日本已經形成了豐富的TOD開發與運營經驗，形成了運輸服務業+商業+不動產業務的有效協同，擁有一大批成功的TOD項目，特別是大型商業項目。

TOD概念大約在2000年前后引入中國內地，正值各大城市大力發展公交線路和軌道交通之跡，因此在各大城市中迅速發展、演變，也出現了一大批在運營的或在建中的TOD項目。

2．  TOD商業的優勢

顧名思義，TOD是基于交通的規劃建設方式，其核心優勢就是便利的交通，它是區域甚至是城市的交通樞紐，這就意味著它有天然的流量，在流量為王的存量商業時代，更為難能可貴。當然交通的流量轉化為商業的流量，還需要有大量的精細化工作要做。

有了交通的便利和流量的加持，自然帶來多業態和多品牌的聚集，并且實現吃喝游購娛等方面的互補，同時布局又具有立體化、層次豐富的特點。這些又反過來吸引流量的轉化，形成良性循環。

優秀的TOD商業，往往形成了“生活圈+通勤圈+商業圈”三圈合一的發展態勢，TOD商業也因此從城市生活的“加分項”到“必備項”。

二、TOD商業成功的要素有哪些？

成功的TOD項目很多，例如日本的澀谷（Shibuya）站，號稱“全世界最大的交叉路口”，有多條地鐵線交匯，周邊涵蓋商業、商務、文化、產業、居住、教育等功能。香港的銅鑼灣也是一個規模超大的TOD項目，地上交通發達，地下雖然只有一條港島線地鐵穿過，但銅鑼灣站出口多達六個，地下四通八達。周邊寫字樓林立，更有多家大型百貨公司及大型商場，包括：崇光百貨、時代廣場、世貿中心等。

內地的TOD商業開發雖然起步稍晚，但已出現眾多成熟、大規模的項目。南京新街口是中國商業最密集的區域之一，被譽為“中華第一商圈”。其中新街口地鐵站，是地鐵1號線和地鐵2號線的地下換乘樞紐車站，建筑面積7.65萬平方米，擁有24個出入口。地下眾多商鋪組成了一個大型商業區域，總體也構成了一個大型的地下交通商業系統。

即將開業的青島維客星城項目位于青島李村商圈中心地帶，占地面積3萬平方米，建筑面積11萬平方米，在地鐵2、3號線的交匯點上，有13個出入口可直通地鐵與周邊商業，與地鐵站融為一體，全方位連接城市商業要素。項目定位“年輕力TOD商業新標桿”，打造“地鐵生活城，流量新主場”。項目周邊公交線路多達39條，3公?內居住社區260個，覆蓋??規模83萬?，項?3公?內有地鐵站13個，公交站166個，具有天然的流量優勢。

維客星城的區位優勢：

維客星城的地上配置：

歸納起來，成功TOD商業的要素包括：

1. 規劃：從干線到毛細血管的全面疏通。例如，地鐵口的數量和位置，保證乘客（顧客）良好的通達性。

部分TOD商圈地鐵出入口的數量

維客星城的地鐵連通以及周邊商業（G1G2層為商業，G3G4為停車場）：

2. 開發：政策助力項目，長期持續打磨。TOD項目投入資金量大且開發周期長，成功的項目都是花了長時間和耐心持續運營。

3. 定位：在滿足居民美好生活需求的大目標下，又有自己的鮮明的項目特色，特別是是對于中小型TOD項目，在日益激烈的市場競爭環境下，交通客流能還轉化為商業客流，定位是較為關鍵的環節。

4. 復合：實現交通、地產、辦公、商業的協同。

5. 融合：各類商業業態之間融合互補。

6. 運營：在硬件條件的基礎上，保持較高的運營能力，持續精耕細作。

三、TOD商業的發展趨勢如何？

1. 站、城、人一體化

從以往相對線條割裂開發到全面深入融合（例如地鐵出口與商業的結合），關注深層次人的需求的表達，打造出家和辦公室之外的第三空間。

2. 沉浸式體驗

體驗是商業留住顧客的手段，是顧客來場的理由。通過體驗提高轉化率（如更便捷的交通通道與商業通道的連接），增強用戶粘性，將過客轉化為留客。

3. IP+商業

IP與商業的融合是近幾年商業發展的一個趨勢，TOD商業具有體量和場地優勢，更易于將動漫、景點等與商業融合。

4. 年輕力

地鐵客流以年輕人為主，作為一個商業項目，有了年輕人，更要有年輕力，通過藝術感知、次元文化等形成吸引力。

隨著土地資源日益稀缺，商業體開發成本日益提高，具有流量優勢的TOD商業必然占據更大的市場。需要關注的是，雖然有充足的交通客流，但并不能保證商業運營上的成功，企業不能忽略后期運營的重要性，必須通過規劃、開發、定位、運營等環環相扣，將軌交客流自然導入商業體。