購物中心之類的商業體回本期很長，甚至要“養”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路?

幾度延遲開業的虹橋天地終于在本周末開幕，未來，同屬于中國新天地旗下的重慶天地及佛山嶺南天地都會有不同程度的升級改造。

記者12月13日采訪獲悉，這背后其實是瑞安系麾下的中國新天地啟動了全國連鎖“天地”系列商業綜合體項目的打造，此前，瑞安系數度賣樓回籠資金，其中一個主要目的就是將資金投入到商業綜合體開發中去。而未來一線城市的舊樓改造將成為中國新天地擴張購物中心等商業體的主要模式。

80億元打造虹橋天地

中國新天地是瑞安房地產的全資附屬公司，于2013年3月1日成立，專門負責瑞安系麾下的商業綜合體運作。其麾下較為知名的項目當屬上海新天地，從1999年初開工建設，近10億的整體投資，以商業打造提升區域價值，上海新天地的年平均投資收益率為8%—10%。

“隨著‘虹橋熱’和上海中心西移的發展勢頭，中國新天地在2010年確定了虹橋天地項目，虹橋天地總建筑面積約38萬平方米，總投資額80億元。該項目內包括了購物中心、酒店、寫字樓和娛樂設施，其中，購物中心是主體。我們專門做了一個演藝中心，可以舉辦2000人的小型演唱會，演藝中心是個獨棟的樓，是我們商場的門戶。” 中國新天地企業傳訊及推廣總監劉夢潔告訴第一財經記者。

由于實體商業被電商沖擊嚴重，因此體驗式業態越來越多被用以拉動人氣，近期美羅城就聯手著名導演賴聲川在商場內打造劇場來吸引客流。

“我們和美羅城的上劇場不同，他們是一個純粹的劇場，我們的演藝中心是比較綜合的，還可以做很多創客大會等，加上我們位于機場附近，還有酒店項目，我們希望可以吸引到上海市區和長三角的游客過來，就當作是一個度假的地方。”劉夢潔表示。

不過，虹橋天地也幾度延后了開業時間。

對此，劉夢潔透露，項目開業需要符合很多條件，比如可達性，周邊環境配套等，整體虹橋商務區都是一個大工地，前期和后期拿地有時間差，還有其他開發商在觀望，大家都希望做差異化戰略，這就導致整個虹橋樞紐的商業項目開業都有所延后。“對于我們和進駐商戶而言，可達性和環境安全等問題會影響到體驗，如果沒有準備好，那還不如不開，目前而言，辦公樓出租了90%，約300家品牌商戶已入駐。虹橋天地的寫字樓和購物中心都是只租不售。”

回籠資金抓緊舊樓改造商機

值得注意的是，瑞安系近來先后出售了企業天地系列物業，這一回籠資金策略的背后也與其未來商業體項目發展有關。

“企業天地3號樓以57億元出售，瑞安獲得了大量回款，加之之前企業天地一期被香港領匯以70億元收購，瑞安在此項目上得到127億現金流，有效降低了瑞安企業負債率，這符合港資公司對于項目開發的基本思路。輕資產化，進可攻退可守;同時讓瑞安也借此回到其最擅長的開發模式中——利用規劃、改造土地資源獲得溢價的模式中去，利用企業的資源打造能力獲得新的開發機會。”睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥認為。

中國新天地方面坦言，出售企業天地1號及2號，讓瑞安房地產的凈資產負債率降低了15.6%，強化了公司資產負債表，對于資產周轉率而言是利好。

“我們的戰略調整就是根據各項目發展進度和市場情況，釋放和變現公司商業物業資產價值。現金回報釋放及變現公司商業地產組合的市場價值，用于新項目投資，提升了資產周轉率。未來我們將繼續貫徹執行該策略，持續提升財務實力，以把握未來業務增長機會。” 劉夢潔透露。

那么回籠資金后的新項目投資是什么呢?

中國新天地的計劃是，未來更多在一線城市尋找綜合商業體開發商機，尤其是舊項目改造的商機。“前些年是舊城改造的商機，現在進入到舊樓改造的時代，未來上海等一線城市還是有很大潛力的舊樓改造和資產盤活。盡管空地已經很少，但是有很多舊項目需要盤活，這些舊商業項目的地理位置大多不錯，但是經營不行。另外，還有一些已經擁有成熟社區的項目也可以進一步進行商業擴充。

“瑞虹新城最早是住宅社區，對于這個項目，我們在未來數年內會增加娛樂文化、休閑和10萬平方米的購物中心等，我們注意到，上海虹口和楊浦的人口密度高，但商業供應量很小，如果有舊項目存在則完全可以改造、擴建購物中心等。”劉夢潔透露，未來重慶、武漢與佛山的“天地”系列項目都擬進行資產改造，比如武漢天地明年會開設一個10萬平方米的購物中心，以提升人流，而上海新天地也會有提升改造。

但有業內人士認為，購物中心之類的商業體回本期很長，甚至要“養”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路?

“我們強調商業項目，是因為長期經營，商業地產長期的收益率很高，比如上海新天地每年的租金收益都比當年的投入多，商業經營的客戶是有粘性的，人們愿意支付附加值溢價，我們的長期計劃就是向第三方融資，并在中國進行商業地產投資，保持資產管理話語權，以資產管理實現回報和收益最大化。我們不做短線投資，而是按‘十年’規劃項目。”劉夢潔表示。

業界認為，購物中心的運作不是土地獲取能力，而是企業對于商業資產運營能力的考驗，預計未來2-3年，中國市場會有一個商業地產項目的洗牌過程。