回顧過去的一年，深圳房地產市場有著令業界欣喜的表現。就寫字樓而言，由于前海蛇口自貿區的設立，以及深圳蘊藏著的無限創新能力等因素，深圳吸引了大量金融等企業進駐，這些企業的入駐使得寫字樓的需求量旺盛，這必然抬高寫字樓租賃價格。

在商業物業方面，盡管傳統零售受到電商等沖擊，然實體經濟在體驗上及品牌方面的優勢卻是電商等無法替代的，而為增加客戶粘性，購物中心不斷調整業態，強化客戶體驗，提升客戶歸屬感。與此同時，隨著商業從羅湖、福田、南山等中心區外溢，龍華、寶安等外圍區域優質商業匱乏的境況將得到進一步改觀。

2016年1月5日，戴德梁行針對2015年深圳市場特點進行了全方位、深層次解讀，并對2016年走向進行預判。

那么，寫字樓跟商業物業究竟有何特點跟走向呢?

深圳甲級寫字樓租金持續走高

我們先來看看寫字樓市場。整體而言，深圳寫字樓租金仍在走高，吸納量也有所增加。戴德梁行數據顯示，深圳去年新增23.8萬平方米甲級寫字樓供應，使得存量增加至275萬平方米。當然，新增供應及存量物業的消化帶動全年甲級寫字樓吸納量同比增長22.5%至20.7萬平方米的同時，全市甲級寫字樓空置率被小幅拉高0.8個百分點至5.2%。

然而，盡管空置率拉高，但市場對甲級寫字樓的需求仍較為旺盛，而這亦抬高租金價格，戴德梁行數據顯示，全市全年平均租金達到每月每平方米254.2元，同比增長7.9%。

從需求行業來看，受到前海注冊金融類企業辦公物業需求外溢以及福田CBD金融總部大樓入市帶來的行業集聚效應等因素影響，仍以金融行業為主，據悉，金融類企業辦公占用面積比例達到了69.7%，相比去年提高了6.9個百分點，遠高于其他行業。

此外，在甲級寫字樓租金持續上漲帶來的成本壓力下，科技類企業呈現出向科技園區及高新技術產業帶聚集的趨勢，新增需求中科技類企業辦公占用面積比例較去年下降5個百分點至8.7%。而管理咨詢、律師及會計師事務所、建筑設計等咨詢顧問類公司對甲級寫字樓租賃需求則較為穩定，房地產、貿易、物流等企業占比較小。

不僅如此，深圳辦公樓交投同樣保持高活躍度。據悉，全年就有京基濱河時代廣場、卓越前海壹號、前海卓越時代廣場、榮超金融大廈等優質辦公物業入市，而在這些優質物業入市帶動下，全年深圳一二手寫字樓成交達76.5萬平方米，同比大幅增長94.8%。值得一提的是，受深圳經濟活力不斷釋放、營商環境日益提升的吸引，華潤、聯想、中糧等眾多企業爭相在深圳設置總部，寫字樓市場大宗交易頻現，其中更以自用為主要目的的大宗買賣居多，如上海銀行和賽菲爾珠寶以15億元購得深業上城T210個整層;玉山銀行以6.6億元購得卓越前海壹號5個整層等。

至于2016年走向，戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端女士認為，有望迎來眾多甲級寫字樓項目入市，226萬平方米的可見供應量料將進一步拉高全市甲級寫字樓空置率水平。然而，其中六成為企業總部物業，或令項目延期入市的概率提高，實際供應量或低于預期。

租金方面，結合多方面情況，2016年初的租金水平還將維持穩中微升的狀況，項目陸續供應對市場的集中影響料將體現在下半年--而全年來看雖受供應壓力，甲級寫字樓租金仍有望趨于平緩。

購物中心強化互動體驗增加客戶粘性

而商業物業方面，據悉，截至去年年底，優質商業存量已達238.5萬平方米，為應對電商的便捷性、價格方面的優勢，深圳購物中心在強化自身在客戶體驗、品牌度等方面也是不遺余力。

如在業態方面下功夫，而這以餐飲品牌尤為頻繁。購物中心通過引進融合"藝術、人文、自然"等多種元素的新食藝商家品牌來獲得差異化發展;還有部分購物中心則引入EMAX眼界虛擬現實體驗店等科技體驗品牌、智能生活體驗館等。與此同時，還還提供線下客服、技術展示等配套服務。此外，創意生活及家居品牌也開始亮相購物中心，為顧客帶來了多元化的互動體驗。

除引進多元化體驗品牌外，購物中心在營銷上亦更加注重消費者體驗，促成品牌之間的跨界互動，推出融合文化、生態、科技、娛樂等多元化元素的主題性活動來吸引客群。此外，購物中心還將繼續應用精準微定位、社交互動及智能停車等眾多科技手段并聯合"互聯網+"平臺為顧客帶來更加智能化、便捷化的移動購物體驗，進一步增強客戶黏性。

據戴德梁行華南區商業地產部董事黃偉倫先生介紹，未來兩年深圳即將入市的大型購物中心體量近200萬平方米，其中超過六成的項目體量在10萬平方米以上，受到整體經濟下滑影響，項目面臨招商運營管理以及如何打造差異化等難題。

當然，伴隨眾多大型購物中心和社區型商業項目的陸續入市，龍華、寶安等外圍區域優質商業匱乏的境況將得到進一步改觀，但市場培育期較低的租金或將拉低全市商業項目整體租金水平。且在成熟的商業氛圍及充裕的消費人流的支撐下，核心商圈內優質商業項目空置率料將保持在較低水平。