于2016年1月21日發(fā)布年度《盈石觀點(diǎn)》報(bào)告，回顧2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)，并展望2016年發(fā)展趨勢(shì)?！队^點(diǎn)》報(bào)告針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、重點(diǎn)項(xiàng)目推過活動(dòng)、品牌商動(dòng)態(tài)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和詳細(xì)分析。

經(jīng)濟(jì)概覽

多項(xiàng)改革政策力推國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)

2015年以來中央政府密集出臺(tái)一系列經(jīng)濟(jì)和行政改革政策，著重于簡政放權(quán)、金融改革兩個(gè)方面，并加強(qiáng)引導(dǎo)大眾創(chuàng)業(yè)、消費(fèi)升級(jí)，以尋求新的經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)模式，并將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)奠定基礎(chǔ)。

金融改革為房地產(chǎn)證券化鋪平道路

2015年，政府出臺(tái)各項(xiàng)引導(dǎo)政策不斷完善金融市場體系，盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，資產(chǎn)證券化有利于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，隨著國內(nèi)加快推行標(biāo)準(zhǔn)REITs的步伐，地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的融合將進(jìn)一步推動(dòng)雙方盈利模式的創(chuàng)新。

引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展

2015年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速呈現(xiàn)低位緩慢回升的態(tài)勢(shì)。盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，為了迎合居民消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的變化，政府通過引導(dǎo)“新消費(fèi)”以促進(jìn)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，是實(shí)現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要組成部分。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升

盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，中國城市發(fā)展已開始轉(zhuǎn)向規(guī)模擴(kuò)張和質(zhì)量提升并重階段，從城市競爭轉(zhuǎn)為協(xié)同合作，將有利于整合資源和提高效率，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提升。

供給側(cè)改革重塑發(fā)展動(dòng)力

盈石集團(tuán)研究中心認(rèn)為，在供給側(cè)改革趨勢(shì)之下，商業(yè)地產(chǎn)的庫存需要通過市場自動(dòng)調(diào)節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營模式緩解庫存壓力。

房地產(chǎn)市場回顧

房地產(chǎn)市場投資趨于謹(jǐn)慎，逐漸回歸理性

2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.0%，增速持續(xù)下滑至2014年來最低水平。全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速和新開工面積與去年同期相比都有大幅下降。

商業(yè)/辦公用地成交量跌價(jià)漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢(shì)明顯

2015年全國商業(yè)/辦公土地成交量漲價(jià)跌。三四線城市商業(yè)/辦公用地成交量同比增長上升，拉動(dòng)全國成交量小幅回升。一、二線城市商業(yè)/辦公土地成交量有所下降。一線城市商業(yè)/辦公用地成交樓面地價(jià)同比大幅上漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢(shì)明顯。

高土地成本下，開發(fā)商抱團(tuán)取暖、聯(lián)合拿地，分散風(fēng)險(xiǎn)

土地成本持續(xù)居高不下進(jìn)一步加重了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)高地價(jià)、分散風(fēng)險(xiǎn)的法門之一。盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價(jià)城市。未來開發(fā)商聯(lián)合拿地、合作開發(fā)、共同銷售運(yùn)營項(xiàng)目將成為市場趨勢(shì)。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會(huì)(RICS)中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士表示：“中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將逐步去房地產(chǎn)化，重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而這將促使房地產(chǎn)業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯，預(yù)計(jì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)未來幾年將會(huì)大量出現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型或被收購的現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務(wù)輸出進(jìn)行輕資產(chǎn)化探索，主動(dòng)甚至被動(dòng)與資本緊密結(jié)合，或通過收購、控股和建立融資平臺(tái)等方式跨界金融領(lǐng)域和實(shí)體產(chǎn)業(yè)。同時(shí)開發(fā)商資本運(yùn)作也將更加規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化，通過嘗試海外輸出走向國際化。”

商業(yè)地產(chǎn)市場回顧

一線城市購物中心“小而精”化，二線城市大型購物中心為主流

盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去6年新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)中83%為購物中心，截至2015年末中國20大城市購物中心存量占比全部存量的七成以上，穩(wěn)居商業(yè)物業(yè)市場的主導(dǎo)地位。二線城市購物中心平均體量增至10萬平方米以上，同期一線城市購物中心平均體量下降至7.4萬平方米。一線城市購物中心小型化、精細(xì)化的特征將越趨明顯。

商業(yè)地產(chǎn)存量和供應(yīng)壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚

據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，截止到2015年末中國20大城市商業(yè)物業(yè)市場的總存量突破1億平方米，較2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中國20大城市甲級(jí)寫字樓(含頂級(jí))總存量達(dá)到4，557萬平方米，較2010年初翻了1.7倍。可見商業(yè)地產(chǎn)存量和供應(yīng)壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚。

項(xiàng)目推廣活動(dòng)回顧

2015年推廣活動(dòng)的關(guān)鍵詞定格在主題體驗(yàn)和微信互動(dòng)。在主題體驗(yàn)類活動(dòng)上，購物中心開始更加注重與消費(fèi)者的互動(dòng)性以及消費(fèi)者的參與度，以明星互動(dòng)、游戲體驗(yàn)為代表的活動(dòng)增長最為明顯，其中明星互動(dòng)類活動(dòng)同比增幅超12%，躍升首位。而微信互動(dòng)方面，越來越多購物中心選擇通過微信公眾號(hào)發(fā)布優(yōu)惠信息并與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)，方便快捷的同時(shí)也將線上的會(huì)員有效導(dǎo)入到線下。

品牌商發(fā)展動(dòng)態(tài)

2015年，各大品牌選擇了不同策略應(yīng)對(duì)多方挑戰(zhàn)。分類別來看，快時(shí)尚品牌拓展保持積極，新進(jìn)快時(shí)尚品牌更是來勢(shì)洶洶;奢侈品在華經(jīng)營面臨歷史上少見的復(fù)雜形勢(shì)，品牌在2015年致力探索跨界發(fā)展新路徑，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營;大型超市行業(yè)雖然門店拓展放緩，但積極嘗試發(fā)展細(xì)分業(yè)態(tài)并為顧客提供移動(dòng)支付服務(wù);餐飲行業(yè)在2015年積極推進(jìn)O2O服務(wù)，為顧客提供更便捷的體驗(yàn)。

盈石中國商業(yè)投資控股集團(tuán)董事長兼總裁司徒文聰認(rèn)為：“中國商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進(jìn)人文和商業(yè)理念為王的大消費(fèi)時(shí)代，這將引領(lǐng)并促使更多行業(yè)的品牌商在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，細(xì)化產(chǎn)品，精準(zhǔn)定位客群，加大力度向精細(xì)化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健有廣大市場空間的行業(yè)。”

商業(yè)地產(chǎn)市場展望：

趨勢(shì)一：大消費(fèi)時(shí)代消費(fèi)需求升級(jí)，品質(zhì)消費(fèi)、特色消費(fèi)將成為趨勢(shì)

趨勢(shì)二：金融創(chuàng)新帶動(dòng)更多類REITS試水，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)甄選將至關(guān)重要

趨勢(shì)三：供給側(cè)改革推動(dòng)下，存量房市場商機(jī)無限，升級(jí)改造盤活存量

趨勢(shì)四：房地產(chǎn)白銀時(shí)代迎來優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商的春天

盈石集團(tuán)執(zhí)行董事、盈石創(chuàng)投基金創(chuàng)始合伙人何誠先生認(rèn)為，在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的不斷創(chuàng)新、尋求突破是商業(yè)地產(chǎn)各領(lǐng)域生存發(fā)展的重要法寶。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化的是流程，而不是產(chǎn)品。同時(shí)還要有消費(fèi)趨勢(shì)前瞻性，不僅做到滿足消費(fèi)者需求，而應(yīng)該通過創(chuàng)新引領(lǐng)消費(fèi)者，形成新需求，才能保持消費(fèi)者粘性在激烈競爭中脫穎而出?？梢哉f房地產(chǎn)白銀時(shí)代恰恰迎來了優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商的春天！