船大就一定難調(diào)頭嗎?小個(gè)子船長(zhǎng)王健林正在率領(lǐng)萬(wàn)達(dá)打破這個(gè)魔咒，他要改變?nèi)蚍康禺a(chǎn)公司沒(méi)有成功轉(zhuǎn)型的歷史。

2016年將萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)目標(biāo)降低640億元，縮減幅度高達(dá)40%，也拉低了整個(gè)萬(wàn)達(dá)的年度目標(biāo)。這個(gè)宣告令業(yè)內(nèi)目瞪口呆：十年來(lái)這家龍頭房企從未做過(guò)降目標(biāo)的舉動(dòng)。如果將該數(shù)字換算成一家房企的銷售額，意味著該公司可以排到2015年房企銷售榜第13名。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，這項(xiàng)大刀闊斧的改革，首當(dāng)其沖的是萬(wàn)達(dá)13萬(wàn)員工中的3萬(wàn)~5萬(wàn)人面臨調(diào)整。這是中國(guó)房企中前所未有的大動(dòng)作。

王健林表示，房地產(chǎn)人才未來(lái)只能占萬(wàn)達(dá)總?cè)藬?shù)的三分之一。這與規(guī)劃中房地產(chǎn)收入占比一致。而目前主營(yíng)房地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)員工總數(shù)在8萬(wàn)人左右，占全萬(wàn)達(dá)的60%。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁、萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫正在牽頭這項(xiàng)規(guī)模浩大的瘦身運(yùn)動(dòng)：一是萬(wàn)達(dá)商業(yè)總部人員編制上限不超過(guò)300人;二是撤掉北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)3大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中心，三是基層區(qū)域公司嚴(yán)控編制，總涉及萬(wàn)達(dá)員工約2萬(wàn)人，調(diào)整結(jié)束時(shí)間是2016年年中。

此外，通過(guò)外界投資、萬(wàn)達(dá)輸出的輕資產(chǎn)模式來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，使得萬(wàn)達(dá)不再需要龐大的房屋銷售系統(tǒng)，來(lái)支撐持有型物業(yè)的拓展。預(yù)計(jì)將波及萬(wàn)達(dá)員工約3萬(wàn)人。

主動(dòng)進(jìn)行萬(wàn)人級(jí)別的人事調(diào)整，是萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的需求。即從以房地產(chǎn)為主轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。數(shù)年后，互聯(lián)網(wǎng)金融將和文化產(chǎn)業(yè)一起撐起萬(wàn)達(dá)的半壁江山，甚至更多。

在王健林看來(lái)，實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型并非簡(jiǎn)單地縮增業(yè)務(wù)，而是打好輕資產(chǎn)這張關(guān)鍵牌。因?yàn)槲磥?lái)10年1000萬(wàn)座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃，不僅是這家公司未來(lái)發(fā)展的主基調(diào)，同樣是萬(wàn)達(dá)文化、金融等新業(yè)務(wù)發(fā)展的線下基石。

-640億和萬(wàn)人調(diào)整

2015年終工作會(huì)議，王健林一聲令下，2016年的預(yù)期總收入下調(diào)12%。其中最惹眼的是，地產(chǎn)收入目標(biāo)從2015年1640億元減少到1000億元!

這意味著創(chuàng)造640億元收入的團(tuán)隊(duì)將面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，約5萬(wàn)名萬(wàn)達(dá)員工面臨新的抉擇。

其中，管控組織體系的人員精簡(jiǎn)涉及約2萬(wàn)人。知情人士透露，萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事長(zhǎng)丁本錫正在調(diào)整萬(wàn)達(dá)商業(yè)的組織架構(gòu)。第一是減少層級(jí)，將是萬(wàn)達(dá)商業(yè)架構(gòu)從總部—項(xiàng)目管理中心—分部—地方公司變成總部—分部—地方公司，直接由副總對(duì)接分部。

萬(wàn)達(dá)過(guò)去有文旅、北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)四大項(xiàng)目管理中心。為了貫徹輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，在新的編制中，除原本就以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目外，其他三大項(xiàng)目管理中心均會(huì)被撤銷。

這樣的變革在2015年的變革中被證明是行之有效的手段。比如上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)改革的重鎮(zhèn)，2015年6月28日后，萬(wàn)達(dá)寶山廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)商管的直接對(duì)接部門，砍掉了中間的運(yùn)營(yíng)中心，商管總部領(lǐng)導(dǎo)直接將5個(gè)大型商鋪分成71個(gè)小型商鋪，以增加租戶數(shù)量，拉高總體租金收入，調(diào)整完成后，寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總租金收入增長(zhǎng)38.7%。

二是精簡(jiǎn)區(qū)域公司編制。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的資料顯示，從2016年開(kāi)始，管轄店數(shù)大于等于30間的區(qū)域公司，編制上限為28人;管轄店數(shù)在20-29間的區(qū)域公司，編制上限為26人;管轄店數(shù)在5-19 之間的編制上限為22人;小于4間的編制上限為8人。

比如河北唐山、湖北荊州、浙江溫州、上海寶山、福建泉州、山東濟(jì)南等地區(qū)已開(kāi)始調(diào)整，人員平均縮減率約20%;

三是萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)步行街即將合并至萬(wàn)達(dá)商管系統(tǒng)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)一位高管稱，萬(wàn)達(dá)正在換血。其中最大的變化是萬(wàn)達(dá)營(yíng)銷體系，萬(wàn)達(dá)2016年將開(kāi)業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但均是輕資產(chǎn)形式，不需要用銷售支持公司發(fā)展的萬(wàn)達(dá)，也不需要龐大的銷售軍團(tuán)。

在這樣背景下，約3萬(wàn)名萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售人員面臨著重新選擇的可能，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌人士甚至向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者直言，“萬(wàn)達(dá)就是要裁掉萬(wàn)達(dá)。”

“2015年年初時(shí)，告訴我們2016年萬(wàn)達(dá)會(huì)有大變化，在我們銷售過(guò)程中，高層就會(huì)潛移默化地給我們灌輸，我們是跟著項(xiàng)目走的，項(xiàng)目多，我們銷售任務(wù)量多，項(xiàng)目沒(méi)了，我們就沒(méi)活兒干了。” 李卉說(shuō)，2014年9月開(kāi)始它當(dāng)月沒(méi)有銷售產(chǎn)出，年收入劇減，所以通州萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目一銷售完畢，她和其他十幾名銷售員就離開(kāi)了。

很多地區(qū)的萬(wàn)達(dá)銷售人員面臨著和李卉同樣的境遇。但值得注意的是，這場(chǎng)波及數(shù)萬(wàn)人的改革并非一刀切。

“該干活的還是要干活，工資正常發(fā)，年終獎(jiǎng)等都有，福利也沒(méi)有少，同等職位萬(wàn)達(dá)工資是其它企業(yè)的3倍，工資增長(zhǎng)同比約16%，這樣政策依然沒(méi)有變化，我們這些后臺(tái)部門跟著集團(tuán)轉(zhuǎn)型按節(jié)奏走，頭腦靈活一點(diǎn)，認(rèn)同并適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型，還能留在萬(wàn)達(dá)，如果不認(rèn)同，萬(wàn)達(dá)也會(huì)尊重你。”一位萬(wàn)達(dá)商業(yè)人力資源管理層說(shuō)。

王健林在年會(huì)上宣布萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型后，高唱一曲《假行僧》：“我有這千山和萬(wàn)水，我要這所有的所有，但不要恨和悔，要愛(ài)上我，你就別怕后悔，因有一天我要遠(yuǎn)走高飛，我不想留在一個(gè)地方，也不愿有人跟隨??”

轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)

萬(wàn)達(dá)將2016年房地產(chǎn)銷售收入目標(biāo)降低40%，并非真正脫離房地產(chǎn)。在王健林的規(guī)劃中，未來(lái)10年，萬(wàn)達(dá)要開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而對(duì)文化、金融等新業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)仍然是重要依托。

一面是1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的宏大愿景，一邊又主動(dòng)斷掉銷售型物業(yè)的現(xiàn)金奶牛，萬(wàn)達(dá)的底氣何在?

記者從萬(wàn)達(dá)內(nèi)部獲悉：此前萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)資金組成中，20%左右是萬(wàn)達(dá)通過(guò)銷售住宅、寫字樓和商鋪取得流動(dòng)資金來(lái)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)投資;約有60%資本通過(guò)銀行貸款取得的，剩下的20%一般由有實(shí)力的品牌主力店商家自行投資——如沃爾瑪，無(wú)論是前、后臺(tái)設(shè)備、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)和商品結(jié)算系統(tǒng)等都是企業(yè)自行投資設(shè)計(jì)。

而王健林要求未來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)70%的資金都來(lái)自于社會(huì)資本。其抓手即在輕資產(chǎn)模式。

他對(duì)主抓這項(xiàng)工作的萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理呂仰峰，只有四個(gè)字的要求：“刻不容緩!”

所謂輕資產(chǎn)，即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都是萬(wàn)達(dá)做，使用萬(wàn)達(dá)品牌，但投資全部由別人出，資產(chǎn)歸投資者，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成。

這種變化，擺脫了過(guò)去萬(wàn)達(dá)以銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)配套住宅和部分商業(yè)，反哺持有型物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在新模式下，無(wú)論房?jī)r(jià)變化還是市場(chǎng)周期對(duì)這種發(fā)展模式影響都不大，萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)變得更為簡(jiǎn)單，即提高萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資收益。

以輕資產(chǎn)為主要模式的拓展任務(wù)，具體在萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展中心。目前，該部門正在緊鑼密鼓地尋找相關(guān)標(biāo)的。一位萬(wàn)達(dá)人士透露，這些項(xiàng)目要達(dá)到兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積不低于80000平方米，項(xiàng)目輻射人群不少于40萬(wàn)人。

一位萬(wàn)達(dá)商業(yè)高管介紹，2015年，萬(wàn)達(dá)推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，大批投資者上門，愿意出地出全部投資，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng);租金投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成。“這種分成比例在世界商業(yè)領(lǐng)域很罕見(jiàn)，一般做品牌管理，分成最多15%—20%。”

“這一年，在北京、大連等地簽約3個(gè)采用這種模式的項(xiàng)目。這讓我們認(rèn)識(shí)到，萬(wàn)達(dá)品牌是值錢的，決定將合作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式作為今后萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)的主攻方向。”這位萬(wàn)達(dá)商業(yè)高管說(shuō)。

該人士說(shuō)，這種模式有兩大好處：一是零風(fēng)險(xiǎn)，地是凈地，錢別人出，而且我們要求合作項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，施工隊(duì)伍必須是萬(wàn)達(dá)指定的隊(duì)伍，所有設(shè)備必須使用萬(wàn)達(dá)品牌庫(kù)中的優(yōu)秀品牌;二不用資本化。只管建好管好項(xiàng)目，不用考慮資本化。

另外一種模式是將建好的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成本價(jià)賣給投資者，收回投資，租金也是投資者和萬(wàn)達(dá)七三分成。2015年開(kāi)業(yè)的25個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，20個(gè)已與社會(huì)資本簽署投資協(xié)議。

另外一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年中報(bào)顯示：萬(wàn)達(dá)2015年年初的現(xiàn)金及等價(jià)物為506.2億元，接近龍湖當(dāng)年全年銷售額。王健林已意識(shí)：萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型必須備足現(xiàn)金流，以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

不再是房企

與很多房企轉(zhuǎn)型試水相比，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)所在的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大刀闊斧地砍縮，更大的底氣來(lái)自于：萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入在較短時(shí)間內(nèi)全面開(kāi)花。

據(jù)王健林的工作報(bào)告，萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)2015年收入512.8億元，完成年計(jì)劃的114%，同比增長(zhǎng)45.7%。通過(guò)迅猛的并購(gòu)和發(fā)展，已形成影視、體育、旅游、兒童娛樂(lè)四個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。除旅游板塊是中國(guó)第一外，其他三個(gè)行業(yè)按收入規(guī)模都位列世界第一。

萬(wàn)達(dá)最近并購(gòu)了美國(guó)的傳奇影業(yè)，一躍成為世界上最大的電影制作公司。在去年，萬(wàn)達(dá)投拍的電影收入頗豐，也讓萬(wàn)達(dá)坐實(shí)了中國(guó)民營(yíng)制片的第一把交椅。

體育板塊，萬(wàn)達(dá)也在不斷發(fā)力，不但并購(gòu)瑞士盈方，擁有世界杯轉(zhuǎn)播權(quán)，還并購(gòu)美國(guó)鐵人公司。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有公布的體育賽事還有很多，涉及兩大球類的轉(zhuǎn)播。

萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)2015年收入208.9億元，完成年計(jì)劃的697%。但目前并無(wú)具體的收入結(jié)構(gòu)，值得一提的是2015年萬(wàn)達(dá)通過(guò)快錢的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，在數(shù)月內(nèi)籌集了100億元。

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的架構(gòu)包括五大板塊，即大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征信服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)信貸、移動(dòng)支付和飛凡卡業(yè)務(wù)。特別是，網(wǎng)絡(luò)金融信貸余額2020年將力爭(zhēng)達(dá)到3000億元，其中企業(yè)信貸1000億元、個(gè)人信貸2000億元。

如果將發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)看作是萬(wàn)達(dá)的第三次轉(zhuǎn)型的核心，強(qiáng)力推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融將成為萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型的重中之重。此前，萬(wàn)達(dá)將自己從大連走向全國(guó)、由住宅商轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)商看作是前兩次大的轉(zhuǎn)型。

文化和金融兩大業(yè)務(wù)的迅速崛起，使得萬(wàn)達(dá)的服務(wù)業(yè)收入在2015年占其總收入達(dá)到43%，比2014年提高十個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，房地產(chǎn)銷售收入幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。

按照萬(wàn)達(dá)內(nèi)部數(shù)據(jù)，2015年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)銷售、租賃、酒店、文化、院線、票房、傳媒、旅游同比增長(zhǎng)分別是4.4%、30.7%、22.4%、45.7%、49.9%、49.6%、36.1%和59.8%，除了地產(chǎn)銷售外，其它領(lǐng)域的增長(zhǎng)都跑贏萬(wàn)達(dá)總盤子，除了萬(wàn)達(dá)體育、萬(wàn)達(dá)兒童實(shí)現(xiàn)爆發(fā)增長(zhǎng)，新成立的萬(wàn)達(dá)金融更是完成了年計(jì)劃的697%。

“4%的增長(zhǎng)難以支撐整個(gè)集團(tuán)的高速增長(zhǎng)。”萬(wàn)達(dá)一位財(cái)務(wù)人士說(shuō)。

2016年，王健林給萬(wàn)達(dá)制定了的三大目標(biāo)：

第一，集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比過(guò)半。力爭(zhēng)到60%。“到2016年底，萬(wàn)達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)占比要超過(guò)55%。預(yù)計(jì)到2017年兩項(xiàng)指標(biāo)要超過(guò)2/3，比原計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)。”

第二，萬(wàn)達(dá)商業(yè)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，力爭(zhēng)2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)50%以上的利潤(rùn)來(lái)自地產(chǎn)銷售之外。

第三，海外收入較大增長(zhǎng)。2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)海外收入占比力爭(zhēng)達(dá)到20%。

決策系統(tǒng)改組

萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型，需要房地產(chǎn)主業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。尤其是文化、金融等新業(yè)務(wù)，無(wú)論業(yè)務(wù)維度還是領(lǐng)軍人才都與房地產(chǎn)所在的萬(wàn)達(dá)商業(yè)休戚相關(guān)。處理好新舊業(yè)務(wù)關(guān)系、重新梳理組織架構(gòu)以適應(yīng)新的戰(zhàn)略目標(biāo)是其中關(guān)鍵。

按照計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將于1月29日召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，改組董事會(huì)。由于王健林擁有萬(wàn)達(dá)商業(yè)的控股權(quán)，不出意外，新的萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事會(huì)成員將按照此前提名產(chǎn)生，他們分別是：董事會(huì)主席丁本錫，執(zhí)行董事是齊界和王志彬，非執(zhí)行董事是尹海、曲德君和劉朝暉，獨(dú)董是胡祖六、李桂年和齊大慶。

這次董事會(huì)改組的主要變化是：原董事王貴亞和張霖將離開(kāi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的董事會(huì)，以及曲德君由執(zhí)行董事變成非執(zhí)行董事。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁王貴亞曾牽頭組建萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)，但此后由曲德君接替。王曾在私下對(duì)人透露，萬(wàn)達(dá)金融模式是產(chǎn)融模式，需萬(wàn)達(dá)商業(yè)全方面支持，但他在萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)時(shí)無(wú)法調(diào)動(dòng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)資源，根本原因是他在萬(wàn)達(dá)商業(yè)體系中并無(wú)根基。

曲德君則屬萬(wàn)達(dá)商業(yè)的開(kāi)創(chuàng)性人物，多年深耕萬(wàn)達(dá)商業(yè)。出于與王貴亞調(diào)動(dòng)同樣的原因，曲德君替代王貴亞掌管了萬(wàn)達(dá)金融，并由王健林安排帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)在2019年前實(shí)現(xiàn)IPO。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)副總裁王志彬擬被推舉為新任執(zhí)行董事，“王志彬具運(yùn)營(yíng)商思維，曲德君更注重平衡商業(yè)租戶利益，”萬(wàn)達(dá)商管系統(tǒng)一位高管舉例說(shuō)，比如優(yōu)衣庫(kù)想進(jìn)入新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，曲會(huì)先聽(tīng)取優(yōu)衣庫(kù)的意見(jiàn)，王則先做好萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)和調(diào)整，然后根據(jù)商場(chǎng)特色和定位決定是否引入優(yōu)衣庫(kù)。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)打江山時(shí)需要曲的理念，萬(wàn)達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)需要王的理念。他的任務(wù)是是要實(shí)現(xiàn)2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)50%以上的利潤(rùn)來(lái)自地產(chǎn)之外。”上述高管說(shuō)。

張霖離開(kāi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)董事會(huì)更被看作是萬(wàn)達(dá)進(jìn)一步分拆的標(biāo)志性信號(hào)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一位高管稱，“張霖的離開(kāi)和王貴亞差別巨大，其原因有二，一是張霖是上市公司萬(wàn)達(dá)院線的董事，為了避嫌2家上市公司存在利益輸送;二是張霖帶領(lǐng)的萬(wàn)達(dá)院線得到王健林和行業(yè)的高度認(rèn)可，王健林希望張霖更專注于帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)獨(dú)立發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)2020年年收入1500億的銷售指標(biāo)。