上海南京西路，中國最高端購物中心的聚集地，內地商業地產的啟蒙者們在這條不到3千米的路上纏斗了至少15年。它們是商業運營的教科書，也見證過失敗者黯然離場的結局。如今，一頭令所有人顫抖的商業巨獸即將闖入。

經過10年的漫長建設之后，上海市中心最后一個大型商業項目終于落成。記者了解到，6月開始，大型綜合體項目興業太古匯將陸續交付使用，辦公樓將在2016年下半年交付，購物中心預計在2017年上半年開業，酒店及酒店式住宅則將在2017年下半年亮相。

興業太古匯的總樓面面積為32.2萬平方米，包含一座10萬多平米的購物中心、兩幢甲級辦公樓以及三家酒店及酒店式住宅。兩幢寫字樓的高度分別約為250米和170米;酒店總共可以提供超過400間客房。

攜巨大體量商辦物業入市的興業太古匯，將成為南京西路——中國最高端商圈的最后一塊拼圖，自此，南京西路的商業規模基本確定。商業地產的領頭羊們將以此為戰場，鋪陳一場運營的大戰。

集結號

將南京西路稱為“中國最高端的商圈”并不為過。

這條長2933米的道路甲級寫字樓林立，沿街的15個頂級商場中擁有1200多個零售品牌，80%以上的國際頂級品牌在這里開設旗艦店或專賣店。

2015年，南京西路商圈表現優異，幫助靜安區實現了社會消費品零售總額320億元的成績，差不多占到上海全市的1/30，要知道，靜安區的面積僅僅為上海的1/170。

作為上海最好的地段之一，南京西路上商場的租金比上海的平均值高了接近45%，更有恒隆廣場這個上海唯一日租金超過100元/平米的中國頂級購物中心。

即將開業的興業太古匯則位于南京西路的東端。在南京西路的中心，恒隆廣場、中信泰富廣場和梅龍鎮廣場組成了“金三角”，是最傳統的奢侈品重鎮;在西段，會德豐廣場、越洋廣場、嘉里中心、1788國際中心和久光百貨齊集，被稱為“金五星”。

2006年，太古地產從香港興業國際手中買下了上海南京西路項目的50%股權，兩個香港的地產巨頭開始合作開發這個完全自持的項目，總投資額達到了170億元。

興業太古匯的先天條件優越，無縫連接地鐵13號線，毗連地鐵2號線、12號線南京西路站，兩條高架也近在咫尺。狹長的地形讓它擁有更多的臨街面積，為此項目還打造了兩個開放式廣場和十多個室內戶外活動場地。

10年以來，興業太古匯克服重重困難，尤其是因為位于三條地鐵線的上蓋，需要調整建設時間以保證地鐵的正常運營。然而，真正的考驗可能才剛剛開始。

決戰前夜

南京西路是一個暗流涌動但卻殘酷無比的戰場，身處其中的運營者們絲毫不敢松懈，近年來，各個購物中心內部調整越加頻繁，合縱、挖角的手段也越來越高。

從零售的定位和體量來看，興業太古匯最大的對手是不遠處的“金三角”——恒隆、中信泰富和梅龍鎮。這三個購物廣場品牌檔次從高到低，已經并存了16年，恒隆和中信泰富廣場是奢侈品牌的領跑者，梅龍鎮則以中高端品牌跟跑，三者在品牌的檔次上形成聯動和互補。

然而，隨著嘉里中心、芮歐百貨的開業，“金三角”的地位已經有所動搖。尤其是嘉里中心，2013年開業后獲得了高速增長，根據靜安區公布的數字，嘉里中心的銷售額比上一年增長了44%，成為了商圈內活力最強的購物中心。

以嘉里中心為代表的新興購物中心擁有更加豐富的業態，甚至連客單價并不高的下午茶，在品牌選擇上也非常用心。根據睿意德提供的數據，嘉里中心的餐飲、超市和休閑業態占比高達45%，芮歐百貨僅僅餐飲就占到了40%，遠遠高于“金三角”。

憑借著綜合業態對白領階層的吸引，嘉里中心、芮歐百貨與以1788國際中心、會德豐廣場等周邊的辦公樓形成了越來越強的互動效應。尤其是在2014年，英國奢侈品牌從Burberry梅龍鎮搬到了嘉里中心之后，業內開始逐漸認為，南京西路商圈的重心正在逐步從“金三角”向“金五星”遷移。

在這場戰爭中，失敗者將很難再翻身。

金鷹國際就是最好的例子，2014年中，“金三角”周邊的金鷹國際購物廣場閉門調整，在長達18個月的時間里，幾乎全部店鋪都關閉。在這之前，它剛剛憑借引進Gucci和BV站穩腳跟。南京西路不給任何人喘息的機會，僅僅依靠高端品牌大牌根本不是長久之計。

傳統的奢侈品重鎮“金三角”自然不會無動于衷，它們不僅在品牌上加固城池，也在侵蝕對手的市場。

恒隆廣場在奢侈品市場的寒冬中，除了對主力店擴大店面，裝修優化外，開始慢慢調整業態。據上海恒隆廣場副總經理彭兆輝介紹，恒隆廣場在一線品牌有增無減的基礎上，將餐飲租戶比例從原有的12%提升至16%，此外，還引入了生活方式類品牌、設計師品牌甚至兒童的時尚品牌來鞏固自己的地位。

南京西路上最早開業的梅龍鎮廣場內的伊勢丹百貨降低了零售比例，招攬了餐飲、美容、家居業態。中信泰富廣場的業態調整尤其值得注意。為了吸引年輕白領女性，中信泰富將二樓至四樓1/3的面積都調整為女裝旗艦店，引入美甲、下午茶等潮流品牌，迎合更年輕的白領人群需要。

多樣和年輕，成為了南京西路上購物中心努力的方向，而這正是闖入者興業太古匯的起點。

興業太古匯租賃與管理副總經理杜一莉告訴界面新聞記者，他們考慮在租金最高的首層引入化妝品等獨立店，活躍商場氣氛，“租金不是我們首要的考慮因素，我們關注的重點在于將興業太古匯周邊的氛圍帶動起來”。因此，餐飲也將成為一大利器，并在布局上進行人性化的規劃，每隔100米左右就有一個餐廳、咖啡店或甜品店，希望不同業態品牌能產生的協同效應。

闖入者

勝者為王，興業太古匯希望徹底打破南京西路的商業格局。

運營者們有理由這么自信——興業太古匯擁有南京西路上體量最大的購物中心，面積達到10萬多平米，相當于梅龍鎮廣場和中信泰富廣場的總和，或者相當于兩個恒隆廣場。

除了滿足傳統高端客群的需求外，興業太古匯還希望服務在南京西路工作的20萬白領，他們對價位和品牌的選擇更加個性化。因此，興業太古匯“放棄”了單店面積，轉而追求店的數量及多樣性。

據項目租賃與管理副總經理杜一莉介紹，興業太古匯將共吸納250個零售品牌。涵蓋的客群年齡層比南京西路目前的定位要寬泛，品牌分布從年輕時尚到奢華定制均有涵蓋。不僅有奢侈品、服裝，美妝，還有餐飲、書店、超市，甚至引入了瑜伽中心。

“南京西路商圈是有所空缺的，商家都較為偏重零售部分，目前還沒有完整的空間提供給幾十萬白領工作、休憩、放松以及享受。興業太古匯則提供了這樣一個多元的空間。”興業太古匯租賃與管理總經理李振輝告訴記者。

因此，項目餐飲比例較高，250家店中，將有45家餐飲店分布在項目各處，面積占比達到30%，僅咖啡廳就會有好幾家，“有的針對白領，可以實現快速消費;有的針對年輕人;有些則更適合朋友聚會”。

在品牌的引入上，興業太古匯面臨著空前的難度——在大牌云集的南京西路上，似乎很難再找到令人嘆服的新品牌。據記者了解，入駐250個品牌中有14個首次進入中國內地，12個首次在上海設店。相比之下，2015年在成都開業的遠洋太古里項目一口氣為成都帶來了110個新的品牌。

以往的經驗證明，興業太古匯的運營商們更擅長的是為既有品牌重新設計店面。比如在成都的遠洋太古里，古奇店里竹林與燈籠的設計、愛馬仕從意大利運來的云母石，都讓這些大牌的店面煥然一新，極具特色。杜一莉介紹，興業太古匯中，將會有12個品牌在此設立獨特的品牌概念店，讓原有的大牌們煥發新生機。

興業太古匯管理層沒有透露入駐的品牌。不過據界面記者得到的消息，興業太古匯將迎來內地最大的City’Super生活超市，面積達到4000余平米，項目內的書店將會是Page One葉壹堂書店，這是其首入上海，而來自臺灣的瑜伽館Space Cycle則將首次進入大陸。

領土與視野

南京西路零售大戰的背后，是中國商業地產無比嚴峻的事實。

最新發布的《中國商業地產行業2015年度發展報告》，揭開了商業地產高企的庫存。

據統計，中國商業地產的庫存面積是2.7億平方米，是住宅的55%左右，但是，商業地產的年銷售額僅僅是住宅的1/9。這也意味著，商業地產的去庫存周期是住宅的4.5倍。

而另一個壞消息是，中國人的消費增長在大大減緩，從2001年到2014年，中國的消費指數平均增長15.4%，2015年僅為10.7%。更不必提老生常談的電商對實體商業的巨大沖擊。

在這樣的背景下，南京西路上的零售之戰有了更加深厚的現實意義。因為站在各個商場后面的，是一群擁有百年視野的企業，他們的進攻與防守手段，對于其他的運營商們將是重要的借鑒。

無論是恒隆地產、嘉里建設還是梅龍鎮背后的長江實業，都將南京西路上的物業看作公司最穩固，可以獲得長期溢利的資產。開業時，這些頂級物業無論是外觀還是內部裝修，都試圖領先于同時代的商場;而且他們還在不斷投入巨資進行升級改造，為項目注入新鮮感。

興業太古匯背后的兩位股東同樣具有這樣的視野。香港興業國際在香港以“造城”聞名，愉景灣項目歷經三十多年開發，在海灣內造了一個新城市，將開發商的公共效用發揮到最大，也證明了商業可以多么深刻地改變城市面貌。

太古地產則更是以“慢”聞名，進入中國內地已經14年，卻只發展了5個商業項目——興業太古匯的修建耗時10年，成都的遠洋太古里6年，廣州太古匯花了10年。

“不賺快錢”的思想也切實地體現在興業太古匯中。按照拿地時的原有計劃，項目2/3的土地將修建住宅，然而香港興業和太古在2006年主動向政府提出愿意完全放棄住宅，把整塊地變成商業辦公用途。

耐心不會被浪費，根據太古地產發布的2015年年報，三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港的出租率分別為94%、99%和97%，就連2015年4月開業的成都遠洋太古里的出租率也達到了88%。

據李振輝介紹，興業太古匯零售部分已有2/3面積已經簽署租賃意向書或正在簽約。辦公樓方面，1/3面積已經簽意向書，還有1/3已經確定意向。

興業太古匯的野心還不止于出租率，他們更希望改變南京西路商圈的風貌。杜一莉認為這個項目不僅支撐起了南京西路東段的商業，而且將南京西路商圈與東邊的人民廣場連通，擴大了商圈版圖。他們最終要做的，是打造整個黃浦江西岸的商業地標。