盡管上半年的營業收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速，但面對前所未有的嚴厲調控和緊縮的信貸環境，強如萬科，亦倍感壓力。

2018年中報數據顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而即便在面對威脅企業存亡的股權大戰發生的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

此際，萬科在新業務的拓展上表現較為進取，在融資成本方面也頗有優勢。但受各種因素影響，萬科經營活動產生的現金流量凈額少有地由正轉負，人民幣貶值帶來的匯兌損失，也影響公司的利潤水平。

對于未來，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示：“我們也在不斷調試自己，去適應新的政策和要求。行業還有空間，城鎮化的進程依然沒有完成，容量依然很大。”他說，城市中人們在衣食住行、對空間需求還是非常大，因此對市場和業務前景有基本信心。

不過，目前萬科的營收和利潤主要來源仍是地產開發，多元化業務還在投入階段。

長租公寓房間數超16萬

8月21日，萬科召開2018年中期業績推介會，由祝九勝和執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭出席。

董事長郁亮缺席的花絮輕輕飄過推介會上空，上市 公司的業績表現才應是關注焦點。

數天前開始，一場從北京開始的覆蓋南北的房租大討論持續發酵，包括開發商在內的長租公寓運營商被指為推高租金的主要因素之一。

今年初萬科把住房租賃業務確立為核心業務，截止至6月末，公司長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，其中6萬間是今年上半年新增的，而累計開業只有4萬間。對于此話題萬科避無可避。

祝九勝表示，關心機構進來后會不會推高租金，可能有誤會。“考察機構在一個城市住宅租賃的介入程度，一般會用滲透率指標。目前機構在中國最高的城市機構滲透率5%，而在深圳連2%的滲透率都不到。萬科在深圳公寓入住率92%以上，但我們每房單價才1800元左右。”

“長租公寓是一個新型業務，大家在觀察他的同時，需要有一定的耐心。”祝九勝說。

在多元化的發展上，萬科在物業管理服務、商業開發與運營方面、物流倉儲數個業務上的業務較為進取。

報告期內，萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業收入41.6億元，同比增長29.8%；商業開發與運營方面，萬科的商業地產平臺印力共管理126個項目，總建筑面積915萬平方米，已開業自持項目79個，包括53個購物中心。

物流倉儲服務方面，萬科已成為普洛斯的第一大股東。截止6月底，萬科物流倉儲業務累計已獲得項目84個，近期萬科通過并購方式獲得太古實業在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫，實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

目前，萬科的多元化業務仍在投入階段，今年上半年對萬科的收入貢獻僅有11.8億元，房地產開發主業的發展才是萬科業績的決定性因素。

經營現金流凈額轉負

2018年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。

萬科業績推介會上，高管們并未對業績增速放緩作出詳細解釋。會后對此，孫嘉對第一財經表示，房地產行業是長周期產業，下半年會有更多項目入市。

即便如此，過去兩年的中期業績中，即便是在股權大戰期間，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。

但若把萬科上半年銷售增速放緩歸結在調控導致中的行業周期上，也不夠全面。因三巨頭中，上半年碧桂園的合同銷售金額為4124.9億元，增長42.8%，而恒大合同銷售金額為3041.8億元，增長24.62%。而同期，行業的銷售金額平均增速是14.8%。

一個與此相關的重要指標是，今年上半年，萬科經營活動產生的現金流出現近年來頭一次凈流出，為負的42.55億元，同比去年同期的凈流入218.5億元下滑119.47%。萬科向來強調回款和現金流管理，現金流量凈額轉負較為少見。

萬科的合并現金流量表明細顯示，上半年，銷售商品、提供勞務以及收到其他與經營活動有關的現金合共1976.2億元，但現金流出合共2018.7億元。

孫嘉告訴第一財經，現金流量凈額之所以由正轉負，“是因為上半年銷售金額只有10個點左右的增長，而上半年的開工面積比較多，所以支出也會比較多，另外此前收購普洛斯股權等費用也是在上半年支出。”

中報顯示，萬科上半年銷售滾動回款率保持在93%以上。按照孫嘉說法，六年前萬科這個數字也只有80%，這些年一直處于改善的狀態。

不過，滾動回款率是按照過去12個月的實收銷售款和銷售收入來計算；如果采用即時回款率，萬科上半年只有64.8%，跑輸了好幾個TOP10的同行。

收入和利潤方面，上半年，萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

值得注意的是，由于上半年特別是第二季度人民幣兌換美元、港幣大幅貶值所致，萬科中期錄得匯兌虧損8.78億元，但去年同期萬科通過匯兌獲益1.29億元。

匯兌虧損影響公司利潤水平，萬科表示會適時采用套期保值工具覆蓋匯率風險敞口，朱旭稱，風險敞口小于12億美元，對公司造成的償債壓力較小。不過對于套保造成的財務成本，萬科并未明示。

值得肯定的是，憑借良好的資本市場形象，萬科在融資方面仍有較大優勢。萬科完成五期超短融發行利率區間為3.25%-4.6%；而8月發行的住房租賃專項公司債票面利率僅為4.05%，創2017年以來房企公司債發行利率新低。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元。

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