在美國，購物中心曾經都是以大型百貨公司為主力店，隨著電子商務的便利性越來越吸引購物者，在購物中心內的百貨店很多關閉了。消費者是受價值和直接回報所驅動的，這促使一些開發人員準備徹底改善顧客零售體驗。他們正在重新配置購物中心，以便消費者可以更方便地購物或者在餐廳消費。

雪城大學（Syracuse University）零售實踐教授雷·威默（Ray Wimer）表示，傳統購物中心正在轉變為生活、工作、娛樂的混合用途模式——結合了公寓單元、健身俱樂部、酒店、醫療中心、辦公單元、餐廳和零售店。

“這不僅僅是零售。它帶來了娛樂場所、許多餐館和公寓或宿舍，以吸引年輕消費者，“Wimer說。

Wimer估計，只有不到30%的購物中心是“A級”的，即每平方英尺完成400多筆銷售。他說，這些購物中心做得很好，但其他購物中心正在尋求重塑自己。有些人已經從疫情中卷土重來。

新的混合用途開發項目與1970年代形成的標準無窗購物中心大相徑庭。混合用途購物中心保留了各種零售店和餐飲選擇，但這些傳統的購物中心主打產品現在與銀行分行、醫護中心、警察局、稅務籌劃服務機構，甚至住宅共享空間。

根據房地產服務巨頭仲量聯行（JLL）2023年的分析，大約46%的購物中心重建是混合用途的。傳統上，購物中心有“錨點”或主力店——通常是像西爾斯和梅西百貨這樣的大型百貨公司——他們可以增加客流量，幫助小型租戶產生銷售額。根據仲量聯行的數據，現在大約30%的購物中心主力重建項目是住宅，近54%的混合用途重建項目包括住房。

賓夕法尼亞房地產投資信托基金（PREIT）執行副總裁兼首席投資官Josh Schrier 表示，購物中心的公寓和宿舍吸引了年輕的專業人士和空巢老人，該信托基金于 2024 年4月從破產中恢復過來，目前正在為費城和華盛頓特區的混合用途項目開發約2,000個住房單元。

“它肯定會將年輕群體帶到這些物業。他們正在尋找社區、聚會的地方和有趣的事情，“Schrier說。

這就是為什么確定有吸引力的零售和商品對混合用途模式很重要的原因，PREIT執行副總裁兼首席營收官Joe Aristone解釋說。

混合用途購物中心的核心配對之一是帶有醫療設施的公寓樓。

在新澤西州南部，庫珀大學醫療保健中心將PREIT莫雷斯敦購物中心的前西爾斯醫院改造成一個三層樓的門診中心，并于2023年開業。除了購物中心的零售選擇外，一棟擁有375個單元的公寓樓將于今年開始建設。

據其所有者西蒙地產集團（Simon Property Group）稱，西雅圖正在開發一個類似的購物中心，Virginia Mason Franciscan Health的醫療館（Medical Pavilion）是北門店（Northgate Station）購物中心的一部分，計劃在2026年開設一座擁有234個單元的多戶住宅。

露天開放式的購物中心是另一個受歡迎的選擇。Macerich位于科羅拉多州的FlatIron Crossing購物中心計劃建造HiFi，這是一個擁有餐飲、零售和娛樂空間的社區中心，以及一個五層樓的住宅社區。據其網站稱，預計將于2026年開始開設一些新店。

房地產投資信托公司AvalonBay Communities在此類混合用途區擁有15個社區，并在西雅圖郊區Lynnwood的一家購物中心內開設了Avalon Alderwood Place。

根據AvalonBay的網站，該購物中心豪華公寓的成本從單間公寓的1,860美元到三居室的至少3,885美元不等。

“我們在這些社區中看到的是，一群人正在尋求適合步行的、城市式的生活，便利設施就在他們家門口，”AvalonBay 混合用途和開發副總裁Katie Bucklew說。

對于一些租房者來說，這樣的生活方式既環保又實用。

“通過混合用途，你可以完全擺脫汽車，使其成為步行、騎自行車和公共交通的地方，”紐約大學城市規劃教授Shlomo Angel說。

建筑和設計公司Gensler的全球綜合體負責人David Glover說，最初的購物中心概念類似于混合用途中心，計劃建造郵局、圖書館和其他服務。他說，進駐零售商最終會帶來更多的利潤。

“這些地方過去只是為了購買一些東西而被孤立起來，現在必須成為消費者生活、生活、生活的新思維方式的一部分，”格洛弗說。

PREIT的Aristone表示，雖然增加生活和工作空間會增加客流量，但也需要增加“停留時間”，即消費者的訪問時間長度。

根據美國零售聯合會的一份報告，購物中心為了吸引了Z世代，他們正在尋找更多的“樂趣”。這意味著專注于像Lululemon這樣的美容和運動休閑商店，CBL Properties的首席執行官Stephen Lebovitz說，該公司擁有55個購物中心和奧特萊斯，近年來該公司也面臨一些挑戰，如租金收入下降，以及債務壓力等。Lebovitz 說，其中6個包括總計超過1,500個單元的多戶住宅。

“購物中心的美妙之處在于它們擁有非常優秀的地理位置，并且已經建立了交通網絡、基礎設施和周圍的環境質量，”Lebovitz說。

哈佛大學設計研究生院（Harvard Graduate School of Design）房地產開發教授理查德·佩瑟（Richard Peiser）表示，反對混合用途開發項目的主要理由往往是交通擁堵加劇。

紐約大學（New York University）臨床助理教授兼城市規劃主任凡妮莎·迪恩（Vanessa L. Deane）說，在開發混合用途之前，需要考慮社區的下水道系統、教育系統和其他基礎設施。但Deane也指出了混合用途開發在減少社區碳足跡方面的好處。

“對于任何開發項目，你都必須考慮對周圍土地使用的影響，”Deane補充道。“如果現有基礎設施無法支持該項目，則可能會出現問題。”那些考慮在混合用途購物中心租公寓的人可能要權衡一下這些缺點。

人流量大可能意味著隱私有限，以及步行和停車擁堵。也可能缺乏自然光和戶外選擇。PREIT的Schrier說，有些單元更小，因為居民使用整棟建筑的便利設施，這可能更實惠。微型單元可能缺少烤箱和爐灶等廚房用品，或洗碗機、洗衣機和烘干機等清潔設備。